L’achat d’un bien immobilier est relativement simple, dès lors que l’on maitrise les différentes étapes qui le compose. Le code napoléonien a défini le processus il y a plusieurs siècles. Il comporte des procédures juridiques de longue date pour garantir la sécurité de vos intérêts et de votre investissement.
Cela commence par le notaire. Un bon notaire facilitera l’achat, il examinera tous les documents et vous aidera à vous garantira que tout est en ordre.
Le rôle du notaire
Le notaire prépare les titres de propriété relatifs à la vente et à l’achat des biens immobiliers. Il doit accomplir un certain nombre de tâches et attester publiquement que l’acte de vente a été signé en sa présence et compris par les parties concernées.
Le notaire doit effectuer les tâches suivantes avant d’être prêt à proposer une date pour l’achat définitif :
- Confirmez que la propriété correspond aux titres de propriété et aux documents d’enregistrement.
- Confirmez l’identité de l’acheteur et du vendeur (vous fournirez des copies de votre certificat de naissance, de votre licence de mariage, etc.)
- Confirmez que le vendeur est bien le propriétaire du bien à vendre.
- Confirmez que la propriété est libre de toute charge et qu’il n’y a aucun facteur susceptible de nuire à la propriété.
- Le notaire effectue une recherche dans le registre foncier pour confirmer qu’il n’y a pas de restrictions concernant la vente, telles que des servitudes ou autres hypothèques sur l’appartement.
- Si la propriété est grevée d’une hypothèque, le notaire doit s’assurer que le prix d’achat sera suffisant pour rembourser complètement l’hypothèque.
Le notaire doit obtenir de la mairie locale les règles de planification relatives à l’appartement. - Il doit informer toute personne bénéficiant d’un droit de préemption sur l’appartement et lui donner deux mois pour prendre une décision sur l’exercice de son droit d’achat. Conseils importants : Le même notaire peut représenter à la fois l’acheteur et le vendeur , cependant ce n’est pas une bonne idée. Nous recommandons à l’acheteur de faire appel à son propre notaire pour s’assurer que ses propres intérêts sont pleinement représentés. Le choix de son propre notaire n’entraîne pas de frais supplémentaires, car les honoraires sont identiques et seront répartis entre les deux.
Les contrats d’achats en immobilier
Il existe plusieurs types de contrats d’achat, et les plus courants sont le compromis de vente et la promesse de vente. Il est important de savoir qu’une fois le contrat signé, il existe un délai de grâce de sept jours pendant lequel les acheteurs peuvent changer d’avis et recevoir l’intégralité de l’acompte initial. Toutefois, après cette période de grâce de sept jours, les acheteurs perdent leur acompte s’ils se désistent, sous réserve de la clause des « conditions spéciales » du contrat.
Offre d’achat
Il arrive que l’on vous demande de signer une offre d’achat, une offre écrite formelle. Il faut être vigilant lorsque l’on signe cette offre. Si l’autre partie accepte votre offre, un contrat légal est alors élaboré, sous réserve des conditions qui peuvent figurer dans l’offre. Il est interdit à un vendeur ou à un agent de demander un acompte au moment où une « offre d’achat » est faite.
Compromis de vente
Il s’agit d’un accord bilatéral dans le cadre duquel l’acheteur et le vendeur sont tous deux liés à la vente. Le propriétaire accepte de vendre à l’acheteur et l’acheteur, à son tour, accepte d’acheter au propriétaire, sous réserve des conditions (Conditions Suspensives) qui peuvent être stipulées dans le contrat.
Promesse de vente
Il s’agit d’un contrat unilatéral conclu par le vendeur, semblable à une « option d’achat ». Dans le cadre d’une promesse de vente, le vendeur est tenu de vendre le bien à l’acheteur au prix convenu, pendant une durée déterminée (qui peut être de plusieurs mois ou plus). Avant 2015, une promesse de vente pouvait être signée et acceptée immédiatement par le vendeur. L’acheteur avait sept jours pour se rétracter sans répercussion.
Ensuite, le processus d’obtention des documents importants commençait, prenant jusqu’à trois mois en moyenne avant que la vente ne soit finalisée.
Nouvelle réglementation sur la promesse de vente
À partir de 2015, tous les documents officiels relatifs à une propriété et au droit du propriétaire, y compris les inspections de la propriété ,doivent être fournis avant la signature de la promesse de vente.
Les documents les plus importants comprennent : la « loi carrez » (mesure officielle de la taille) , le bilan énergétique ,les procès verbaux des assemblés générales dans le cas des copropriété. Ceci fait parti des obligations légales du vendeur. Ces documents doivent être obtenus avant la signature de la Promesse de Vente ou du Compromis de Vente.
Comme le vendeur doit désormais fournir tous les documents importants avant la signature de la promesse de vente et du compromis de vente, la signature des documents prend beaucoup plus de temps , deux à sept semaines ou plus , plutôt que d’être immédiate.
Cela a de bonnes et de mauvaises nouvelles pour le vendeur et l’acheteur. Pour le vendeur, la mauvaise nouvelle est qu’il peut rassembler tous les documents sur une période de plusieurs semaines/mois pour constater que l’acheteur s’est retiré. Comme l’acheteur n’a pas signé la promesse de vente, il n’est pas obligé de continuer.
La bonne nouvelle pour l’acheteur est qu’il dispose de plus de temps pour obtenir un financement et réfléchir. Mais la mauvaise nouvelle est que si la propriété est vraiment fabuleuse, le vendeur sélectionnera l’acheteur qui n’a aucune condition à son achat, comme un prêt hypothécaire. S’il veut vraiment la propriété, cela oblige l’acheteur à l’acheter sans savoir s’il peut obtenir un prêt hypothécaire.
Conditions spéciales
Votre notaire peut ajouter plusieurs conditions suspensives dans l’offre et la promesse . Ce sont des conditions spéciales qui invalideraient le contrat si elles ne sont pas remplies. La clause de renonciation la plus importante permet aux acheteurs de se retirer du contrat avec restitution de leur dépôt de garantie s’ils ne peuvent obtenir un prêt hypothécaire ou si celui-ci est assorti de conditions moins favorables que celles prévues.
C’est important car si vous n’avez pas écrit de clause de financement et que vous ne recevez pas votre prêt, vous perdrez votre dépôt si vous devez faire marche arrière. Assurez-vous que votre notaire vous conseille bien sur ces questions.
Période de grâce
Comme mentionné ci-dessus, une fois que la promesse ou les compromis sont signés, il y a une période de grâce de sept jours pendant laquelle l’acheteur peut se retirer de l’achat. Notez que le délai de rétractation de sept jours ne commence à courir que le lendemain de la réception de la lettre de confirmation. Si vous vous rétractez, vous devez envoyer une notification écrite (par courrier recommandé) de votre annulation, dans les sept jours. Si la lettre est postée avant les sept jours, quelle que soit la date de réception, elle est valable. Le vendeur est tenu de restituer l’acompte dans un délai de vingt et un jours.
Certaines personnes pensent qu’il s’agit d’une façon de bloquer un appartement et d’avoir le temps de réfléchir plus attentivement. C’est une question délicate, et vous devez utiliser cette option avec précaution .
Que doit contenir la promesse de vente ou le compromis de vente
Le format varie légèrement, mais tous les compromis de vente doivent comporter les éléments suivants :
- L’état civil de l’acheteur et du vendeur : noms, prénoms, coordonnées, professions, certificats de naissance et de mariage, copies de passeport, coordonnées des ex-conjoints
- La confirmation du nom et de la propriété du bien
- La description complète de la propriété, y compris les pièces de stockage, le nombre d’unités dans le bâtiment, le plan d’étage (tel qu’il est enregistré dans le registre foncier de votre commune locale)
- Le prix convenu (cela peut inclure l’ameublement)
- La taille réelle de la propriété dans la Loi Carrez (en mètres carrés). Il est important de connaître la Loi Carrez officielle, car les agents incluent parfois des mètres supplémentaires, qui ne sont pas autorisés (comme la superficie en mètres carrés sous un toit de mansarde ou d’une mezzanine). Cela peut devenir un point de négociation en termes de prix.
- Le montant de l’acompte, généralement de 10 %, détenu par le notaire
- Toutes les circonstances dans lesquelles le dépôt peut être confisqué
- Déclarations du vendeur concernant les biens et les obligations de l’acheteur lors de l’achat du bien
- Les inspections pour le plomb, l’amiante, l’efficacité énergétique et les termites
- Toute condition provisoire (clauses suspensives). Il peut s’agir de conditions standard telles qu’aucune autre revendication de titre ou que les recherches de propriété ne révèlent aucun problème. C’est là que l’acheteur insérera une clause « d’obtention de financement » ou des garanties de réparation ou tout autre commentaire.
Les honoraires de l’agent immobilier et la provision pour frais juridiques - Clauses de pénalité si l’une des parties ne parvient pas à conclure les négociations
- Une date d’achèvement cible (la date peut être décalée pour un certain nombre de raisons, mais cela représente une bonne estimation)
- Les actes de copropriété et toutes les modifications, l’état des comptes de gestion de l’immeuble, les trois dernières notes d’assemblée annuelle des copropriétaires, etc.
Après la signature de la Promesse ou du Compromis de vente, il faut compter jusqu’à trois mois pour la réalisation de la vente.
Quelle entité choisir en tant qu’acheteur
Vous pouvez être propriétaire de votre appartement de plusieurs façons, et il y a des avantages fiscaux à prendre en considération. Vous pouvez être conseiller par un fiscaliste avant de prendre votre décision, car le coût de la transmission d’un bien immobilier à quelqu’un d’autre peut être très élevé.
Options pour l’achat d’un bien immobilier :
- En votre nom propre
- Dans les noms communs
- Au nom de vos enfants majeurs ou de la personne dont vous souhaitez hériter
- Au nom d’une société anonyme ordinaire, qu’elle soit anglaise ou française
- Sous la forme d’une SARL (Société à Responsabilité Limitée), généralement avec d’autres membres de la famille
- Au nom d’une SCI (Société Civile Immobilière)
La clôture de l’acte de vente
Lorsque le notaire de l’acheteur a terminé les recherches de titres et est convaincu que l’appartement est un bien non grevé, qu’il a la taille indiquée et qu’il appartient aux vendeurs, une date sera fixée pour l’établissement de l’acte de vente .
Il s’agit de l’acte définitif qui vous transfère le titre de propriété. Il sera enregistré au Bureau de Conservation des Hypothèques et une copie de l’acte sera également conservée chez le notaire. Si vous ne pouvez pas être présent, vous pouvez confier une procuration à une autre personne qui agira en votre nom. Il peut s’agir d’un agent de recherche comme votre chasseur immobilier, de votre notaire, de votre avocat ou de toute autre personne de votre choix.
Les couts liés à l’achat d’un bien immobilier
Paiements et frais de clôture
Vous ne devez jamais effectuer de dépôts ou de paiements finaux directement au vendeur , ils doivent passer par votre notaire. Cela fait partie des fonctions de votre notaire, qui déposera les fonds sur un compte bancaire officiel jusqu’à ce qu’il en ait besoin.
À la clôture, vous paierez le montant restant dû, généralement entre 90 et 95 % du coût de l’appartement.
Frais de transaction
Vous êtes responsable de vos propres frais et dépenses juridiques, des frais de transfert de propriété et si un agent est impliqué, de la commission de l’agent. Ces frais sont indiqués dans le prix d’achat et s’élèvent à environ 7,5 % de la valeur de l’appartement. Si vous contractez un prêt hypothécaire, les frais de dossier s’élèvent à environ 1 %.
Les frais de justice comprennent les éléments suivants :
- les taxes du cadastre (appelées TPF – Taxes de Publicité Foncière), qui représentent environ 5,1 % du prix de l’appartement
- Frais divers, tels que la recherche et l’examen de l’acte de vente, généralement inférieurs à 700 euros.
- Les honoraires du notaire sont calculés en fonction de la valeur du bien et du montant de l’hypothèque. Les honoraires sont de 0,825 % pour les biens de plus de 16 800 € et sont soumis à la TVA (taxe sur la valeur ajoutée) de 19,6 %.
Sources annexes :